Uma estratégia adotada pela Globo em 2021 ganha força entre os brasileiros que investem no exterior: as operações de sale and leaseback (modelo em que uma empresa vende seu imóvel e o aluga de volta). O que antes era privilégio de grandes corporações agora está acessível a investidores qualificados por meio de fundos internacionais como alternativa de diversificação.

"É uma forma de investir em imóveis, mas sem as dores de cabeça da gestão. O fundo compra ativos de empresas sólidas, aluga de volta e distribui renda com previsibilidade. Para o investidor, é quase como uma renda fixa com lastro imobiliário", explica José Maria Silva, coordenador de Estratégia e Alocação da Avenue, ao Economia Real.

Em 2021, a Globo vendeu sua sede em São Paulo (SP), localizada na região da Chucri Zaidan, onde são gravadas atrações como Altas Horas, com Serginho Groisman, e Mais Você, com Ana Maria Braga.

SEGUNDO ECONOMISTA

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INVESTIMENTO FINANCEIRO

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O prédio foi negociado por R$ 522 milhões com o fundo imobiliário VINO11, gerido pela Vinci Partners. Na operação, o canal firmou um contrato atípico de 15 anos, com aluguel inicial de R$ 84,67/m², corrigido anualmente pelo IPCA.

Agora, fundos internacionais especializados em sale and leaseback também estão disponíveis a investidores pessoa física por meio de plataformas como a Avenue, com aporte mínimo de US$ 10 mil.

O cliente começa no exterior pela renda fixa, depois vai para a renda variável. Esse tipo de fundo já representa um segundo ou terceiro passo, quando ele busca uma diversificação mais sofisticada", reforça Silva.

Na prática, esses ativos combinam a previsibilidade da renda fixa com a solidez do mercado imobiliário. "Eles geram uma renda em dólar, com menor correlação com os riscos locais. E ajudam o investidor brasileiro a dolarizar parte do patrimônio de forma eficiente", complementa o executivo.

diVULGAÇÃO/AVENUE

José Maria Silva (Avenue) e Felipe Manzo (Blue Owl)

Um novo ciclo para o real estate americano

Nos últimos anos, o setor imobiliário nos Estados Unidos enfrentou forte volatilidade provocada pela alta dos juros. Os REITs, equivalentes norte-americanos dos fundos imobiliários, oscilaram conforme as expectativas em torno da taxa básica de juros.

Com exceção dos escritórios, ainda impactados pelo home office, o mercado mostrou resiliência. A nova fase do real estate avança com força em nichos como data centers e galpões logísticos, impulsionados pela inteligência artificial e pela digitalização acelerada.

É justamente nesses segmentos que a gestora Blue Owl concentra sua atuação. "Mesmo durante a pandemia, nossos ativos permaneceram ocupados e conseguimos coletar 100% dos aluguéis. Isso mostra a resiliência do modelo de net lease", afirma Felipe Manzo, principal da Blue Owl.

Nesse formato, a gestora adquire imóveis de grandes empresas e os aluga de volta por períodos longos, normalmente acima de 10 anos. Todos os custos operacionais (impostos, seguros, manutenção) ficam com o inquilino, o que reduz riscos e promove uma renda estável e previsível para o investidor. Além disso, os contratos são firmados com empresas com renome no mercado, o que oferece segurança adicional.

"Nosso maior concorrente são os bancos e o mercado de dívida. Com juros altos e crédito mais restrito, conseguimos negociar em termos muito vantajosos, tanto econômicos quanto operacionais", afirma Manzo. Um dos exemplos mais recentes é o acordo firmado com a Oracle para desenvolver um data center no Texas, em um projeto de US$ 15 bilhões.

Mais do que uma estratégia de nicho, esse movimento reflete uma nova mentalidade: o investidor brasileiro se mostra cada vez mais sofisticado, global e seletivo. "Estamos vendo uma demanda crescente por ativos que antes eram exclusivos dos super-ricos. O investidor quer acessar o que há de melhor no mercado americano, com a mesma lógica de proteção e diversificação que um fundo soberano buscaria", conclui Silva.